Часто задаваемые вопросы

Является ли балкон вспомогательным помещением?

Ответ:

Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ и СП.I 3330.2011 к вспомогательным помещениям в жилом доме относятся: кладовые, антресоли (встроенные по проекту), ванные комнаты, туалеты, кухни, прихожие, т.е, помещения предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанны с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд террас.Балкон это защемлённая площадка с одной стороны к наружной стене дома огороженная с 3-х сторон перилами не относящаяся к вспомогательным помещениям.

Оплачивается ли замена старого счетчика на новый в частном доме Махачкалы?

Ответ:

На основании п. 81 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011г. № 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Учитывается ли площадь балконов и лоджий при взимании платы за коммунальные услуги и техобслуживание или взимание платы осуществляется исходя из той квадратуры, которая указана в документах, подтверждающих право собственности, то есть без балконов и лоджий?

Ответ:

Если в техническом паспорте жилого помещения балкон и лоджий входит в общую площадь квартиры, то плата за коммунальные услуги и содержание общего имущества оплачивается согласно законодательства. Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Можно ли одному собственнику жилья в многоквартирном доме отказаться от услуг ТСЖ?

Ответ:

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, структура платы за квартиру для собственников включает в себя:

Плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Конкретный размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья определяется органом управления – общим собранием. То есть члены ТСЖ должны собраться и решить, по сколько они будут кидать в общий котел, чтобы многоквартирный дом ремонтировался, менялись лампочки в подъездах, проводилась уборка. Предсказать точный размер таких платежей невозможно, так как в каждом ТСЖ свои расценки.

Собственники, не вошедшие в ТСЖ, также будут обязаны нести данные расходы. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник помещения (не обязательно член ТСЖ) в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Также сказано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на квартиру.

Таким образом, если общее собрание проголосовало за установление определенного размера платы за содержание и ремонт помещений, то вы вынуждены будете платить по принятым расценкам.

Что делать, если в местах общего пользования многоквартирного жилого дома (в подъездах, на крыше, на фасаде и проч.) размещено оборудование для подключения Интернета, кабельного телевидения и др. без согласия собственников помещений дома?

Ответ:

Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. К полномочиям службы не относятся функции по выявлению нарушений действующего законодательства в части установки рекламного и иного оборудования в местах общего пользования. По данному вопросу собственникам помещений жилого дома необходимо провести собрание, на котором выяснить, есть ли в проложенных коммуникациях необходимость пользования у жителей этого дома и соответственно принять решение: либо согласовать прокладку проложенных коммуникаций, либо демонтировать данное оборудование. Далее предоставить протокол общего собрания собственников помещений с принятым решением в свою управляющую компанию. В случае принятия решения о демонтаже данного оборудования, рекомендуем Вам написать коллективное заявление в свою управляющую компанию для содействия в решении вопросов от имени собственников Вашего дома. Дополнительно сообщаем, согласно статье 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права в судебном порядке.

Должны ли квартиросъемщики или собственники жилых помещений менять электросчетчики за свой счет, если инициатива об их замене исходит от энергосберегающей организации?

Ответ:

Согласно ГОСТ 6570-96 "Счетчики электрические активной и реактивной энергии индукционные. Общие технические условия", счетчики класса точности 2,5, выпуска 1950-1980-х гг. с 1 июля 1997 г. запрещены к выпуску и не подлежат проверке. Средний срок службы таких приборов учета, согласно паспортным данным заводов-изготовителей, 30 лет, т.е. их замена обусловлена тем, что ранее установленные счетчики исчерпали свой ресурс, у многих истек срок службы. В соответствии с постановления № 530 от 31 августа 2006 г. «Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики» (п. 140) замена приборов индивидуального учета электрической энергии выполняется за счет «граждан-потребителей».


Правомерна ли самостоятельная установка домофона жильцами подъезда без согласия управляющей компании и без привлечения организации, имеющей лицензию на этот вид работ?

Ответ:

Поскольку подъезд является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, общее собрание собственников, как орган управления многоквартирным домом, праве принимать решения о порядке содержания этого имущества и о способе его охраны, в том числе, путем установки домофона.
Сам по себе факт установки домофона, как устройства для ограничения несанкционированного доступа посторонних лиц, не является препятствием для пользования жилым помещением лицам, проживающим в подъезде. Однако жилец, отказавшийся от платы за установку домофона, имеет полное право на бесплатное предоставление ему ключей от общей входной двери. В противном случае установка домофона будет создавать препятствия в пользовании жилым помещением и нарушать права гражданина.
Согласно статьи 304 Гражданского Кодекса Российской Федерации, можно требовать устранения нарушений своих прав в судебном порядке.
Что касается вопроса лицензирования организаций, занимающихся установкой домофонов, то в соответствии с пунктом 6.1 статьи 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. от 22.07.2008 N 148-ФЗ), с 1 января 2010 года прекращено лицензирование деятельности в области проектирования, строительства и инженерных изысканий.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря 2008 года №274, утвержден Перечень видов работ, для получения права на осуществление которых, необходимо получить свидетельство о допуске в соответствующей саморегулируемой организации. Установка домофонов не входит в вышеуказанный перечень.


В нашем доме на верхние этажи регулярно не поступает холодная вода, оплату производим по утвержденным тарифам. Каким образом можно сделать перерасчет оплаты коммунальных услуг по фактическому потреблению?

Ответ:

В соответствии со статьями 156, 157 Жилищного кодекса РФ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающую установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнения работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Акт составляется в порядке, установленным Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. В акте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, согласно частями 69, 70, 71, 73 действующих Правил, указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается: время подачи потребителем (жителями) в аварийно-диспетчерскую службу (управляющую организацию) заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества; время, указанное в акте, составленном исполнителем в случае выявления факта непредоставления коммунальной услуги по результатам проверки. Акт составляется в 2-х экземплярах, один из которых передается потребителю (жителям), второй - остается у исполнителя коммунальных услуг. Акт составляется комиссионно. В состав комиссии включаются собственники, наниматели жилых поручений, представители организации, осуществляющей управление указанным домом. Указанный акт является основанием для уменьшения размера квартплаты. Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги определен частями 60, 61, 62, 63 указанных Правил. В случае отсутствия в вашей квартире холодного водоснабжения, Вам необходимо незамедлительно обратиться в обслуживающую организацию для составления акта.


Какими нормативными актами регламентируется установка железной двери на площадке общего пользования и можно ли запретить установку такой двери? Если да, то в какую организацию следует обратиться?

Ответ:

Установка дополнительной двери из квартиры в общий коридор не относится к переустройству жилого помещения. Однако, согласно статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Также пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года, установлено, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Исходя из вышеизложенного, Вы можете обратиться в орган государственного противопожарного надзора с заявлением о нарушении Вашими соседями требований Правил пожарной безопасности в Российской Федерации, утвержденных приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 313, в которых пунктом 40 запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании части 2 статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Поэтому, Вы так же можете обратиться с иском в суд о принудительном демонтаже железной двери, так как ее установка нарушает Ваши права и законные интересы.



Если дом сдан еще в 2006 году (застройщик ООО "Базис-Строй", жилой дом в мкрн. Топкинский) без благоустройства прилегающей территории. До сих пор ничего не сделано. Подскажите, к кому обратиться по поводу устранения этих недостатков?

Ответ:

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, только участник долевого строительства в течении гарантийного срока (5-ти лет), по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае, если застройщик уклоняется от выполнения данных обязательств, необходимо обратиться в нашу Службу с просьбой защищать Ваши права и законные интересы в судебном порядке. К заявлению должно прилагаться заключение, полученное в результате обследования помещения, о том, что выявленные дефекты возникли в результате некачественного строительства.



Кто мне может помочь с решением проблемы законной перепланировки и обратит внимание, что люди вынуждены жить без элементарных условий в благоустроенном доме?

Ответ:

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения представляет в орган местного самоуправления:
1) заявление о переустройстве по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ);
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи собственника (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства жилого помещения, если такое жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеперечисленных документов.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и представленных документов не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в орган, осуществляющий согласование.
Решение об отказе в согласовании переустройства жилого помещения должно содержать основания отказа.
Решение об отказе в согласовании переустройства жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
По вопросу перерасчета коммунальных платежей Вам необходимо обратиться в управляющую компанию. В случае отказа управляющей компанией произвести перерасчет, Вы вправе обратиться в суд с требованием об обязании управляющей компании произвести перерасчет.


Правомерен ли отказ администрации в переводе жилого помещения в нежилое, ссылаясь на то что нет 100% подписи жильцов по заочному голосованию, требуют 100% ссылаясь на землю, мол она стоит на учете?

Ответ:

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 36 и пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

В силу пункта 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, если при переводе жилого помещения в нежилое предусмотрено выполнение работ по разбору ограждающих конструкций и установки отдельного входа в нежилое помещение на земельном участке, для осуществления такого перевода требуется согласие всех собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 Жилищного Кодекса РФ.



Нарушение управляющей компанией порядка распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме: без разрешения жильцов предоставила фасад дома под размещение рекламной конструкции, а подвальные помещения передало подрядной организации (ул.Боткина, 8Б).

Ответ:

В соответствии с Положением о службе государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, утвержденным постановлением администрации Иркутской области от 31.10.2007 № 259-па, служба является исполнительным органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим функции по государственному контролю за сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям в области реализации жилищной политики, функции по государственному строительному надзору в области градостроительства и функции по государственному контролю и надзору в области долевого строительства.

Таким образом, к полномочиям службы не относятся функции по выявлению нарушения действующего законодательства в части установки рекламной конструкции.

Далее согласно п. 4.13 представленной копии договора управления многоквартирным домом между Открытым акционерным обществом «Западное управление жилищно-коммунальными системами» и собственником жилого помещения Управляющая организация имеет право размещать информацию на наружных стенах дома, в том числе и на договорной основе третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании ч. 2 ст. 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По вопросу размещения в подвальном помещении мастерской подрядчика ООО «Жилдомсервис» по адресу: г. Иркутск ул. Боткина, д. № 8 «Б» сообщаю, что данная организация находится в нежилом помещении на основании договора аренды нежилого помещения, где «арендодателем» является администрация г. Иркутска, так как она является собственником нежилого помещения согласно свидетельства о государственной регистрации права от 22 октября 2008 года на основании постановления Мэра г. Иркутска № 031-06-1588/9 от 16 ноября 1999 года.


Как часто домоуправляющая компания должна проводить ревизии и прочистки канализационных стояков? Куда можно обратиться для проведения исследования канализационного стояка на его соответствие строительным нормам?

Ответ:

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе прочистка и промывка внутренней канализации. В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, организация по обслуживанию жилищного фонда выполняет прочистку и промывку внутренней канализации два раза в год. Диаметр внутреннего канализационного стояка определен проектом. При расчете диаметра канализационного стояка на основании СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» учитывается количества оборудования установленного в кухне.



Подскажите, должны ли копии проектов на дом предоставляться ещё куда-нибудь, кроме эксплуатирующей организации, после окончания строительства дома?

Ответ:

Законодательством Российской Федерации, в частности частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрена передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья, в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Министерство регионального развития Российской Федерации в письме от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указывает, что согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 24 Правил сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков".
Пунктом 26 Правил определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к технической документации долговременного хранения в соответствии с пунктом 1.5.1 отнесены:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Согласно пункту 1.5.3 названного постановления в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции".
Детальный перечень проектно-сметной и исполнительной документации определен пунктами 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 03.01.2004-87.
В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Из положений пунктов 3.4, 3.5, 4.17, 4.18 СНиП 03.01.2004-87 следует, что исполнительная и иная документация, перечисленная в пункте 3.5 и 4.17, после приемки объекта в эксплуатацию должна храниться у заказчика (застройщика); при наличии единого заказчика (застройщика) - у соответствующих эксплуатационных организаций.
Таким образом, указанная выше техническая документация на многоквартирный дом должна и обязана быть в управляющей компании.
Что касается возмещения вреда, причиненного затоплением, то в соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Таким образом, обязательному установлению в таких гражданских делах подлежит виновность лица, причинившего вред. При этом обязанность доказательства Вашей вины в данном случае лежит на истце в силу статьи 56 ГПК РФ.



Что необходимо для включения многоквартирного жилого дома в программу "О фонде содействия реформирования ЖКХ"?

Ответ:

В соответствии с ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, все вопросы организации капитального ремонта многоквартирного дома коллективно решают собственники помещений в многоквартирном доме. Пункт 21 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» предписывает собственникам помещений принимать решение о капитальном ремонте общего имущества в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). При этом факт достижения уровня предельно допустимых характеристик устанавливается на основании результатов осмотра общего имущества собственниками помещений или ответственными лицами и отражается в акте осмотра. Порядок, критерии и основания включения многоквартирных домов в муниципальные адресные программы определяется органами местного самоуправления с учетом требований к региональной программе, установленных статьей 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и органом государственной власти. Для включения многоквартирного жилого дома в программу «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» управляющая организация, исходя из состояния многоквартирного дома, подготавливает для собственников предложения по видам, объёмам работ и их стоимости (на основе предварительной сметы). Собственникам помещений необходимо организовать общее собрание, которое принимает решение: - о проведении капитального ремонта, видах и объёме работ; - об участии в муниципальной адресной программе капитального ремонта; - о предварительной стоимости капитального ремонта и доли расходов каждого собственника помещений; - о порядке финансирования капитального ремонта собственниками помещений; - о планируемом сроке проведения капитального ремонта. Управляющая организация готовит документы к заявке о предоставлении бюджетных средств, включая проектную документацию. Заявки и протоколы общих собраний с приложением локальных сметных расчетов по установленным формам направляются в орган местного самоуправления для рассмотрения и принятия решения.



Уполномочена ли ваша служба выдавать заключение, на основании которого межведомственная комиссия признает жилое помещение непригодным для проживания и многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Ответ:

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006г. (далее – Положение), для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда органом местного самоуправления создается Комиссия, которая на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Таким образом, решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии.
В п. 7 Положения указаны органы, которые включаются в состав межведомственной комиссии, а именно, органы уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
Согласно п. 44 Положения при определении перечня дополнительных документов акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю указан как отдельный документ, помимо перечисленных заключений соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключения проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.
Таким образом, служба не уполномочена выдавать заключения и направлять заявление в межведомственную комиссию, а вправе составлять акт о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю, который направляется в комиссию по ее запросу.
Кроме того, в соответствии с п. 45 Положения для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;
- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.
По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.


Каков предельный гарантийный срок устранения выявленных строительных недоделок после принятия дома в эксплуатацию?

Ответ:

В соответствии со ст. 756 Гражданского Кодекса РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 статьи 724 указанного кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет. Вы вправе потребовать от строительной компании устранения выявленных скрытых недоделок. Для устранения нарушений и восстановления Ваших прав и законных интересов в случае отказа и невыполнения данного законодательства, необходимо по проведенной экспертизе выявленных недоделок, провести оценку причиненного ущерба в любой строительной лицензированной организации и обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении причиненного Вам материального ущерба и компенсации морального вреда.



Какой должна быть температура горячей воды, текущей из крана?

Ответ:

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг температура горячей воды в точке разбора должна быть +50 - +60 градусов, в зависимости от систем горячего водоснабжения (открытая +60, закрытая +50). При несоблюдении режима необходимо обратиться в эксплуатирующую организацию. Если эксплуатирующей организацией не будет принято никаких мер, то нужно обратиться в управление жилищного контроля.



В подвале стоит вода, на стенах плесень и грибок. Что делать и куда обратиться?

Ответ:

Обратиться непосредственно в эксплуатирующую организацию, после этого в администрацию. Если меры приняты не будут, обращайтесь в управление жилищного контроля.



Подвал нашего жилого дома постоянно открыт, кто должен за этим следить?

Ответ:

Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника), о месте хранения делается соответствующая надпись на двери. (В соответствии с Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27 сентября 2003г.)



Какой порядок подготовки жилого дома к зиме?

Ответ:

По результатам прошедшего отопительного сезона по каждому дому составляется перечень мероприятий с указанием видов, объемов и сроков работ, при этом обязательными работами являются:
    1. промывка и опрессовка системы отопления, при необходимости - ремонт или замена запорной арматуры;
    2. подготовка теплового контура (остекление, ремонт дверей, окон, утепление чердаков, подвалов);
    3. подготовка крыши (ремонт кровельного покрытия, прочистка ливнестоков);
    4. ремонт и ревизия внутридомового электрооборудования.
Готовность жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период определяется комиссией, в состав которой входят представители дома, с составлением паспорта готовности дома к зиме. Управление жилищного контроля при проведении проверок проверяет, оформлены ли паспорта и соответствуют ли внесенные данные фактическому состоянию дома.



Должна ли управляющая организация производить ремонт в квартире?

Ответ:

Ремонт жилых и нежилых помещений в квартире производится за счет квартиросъемщика или собственника квартиры. К ремонту относятся следующие работы: отделочный ремонт (побелка, покраска, смена обоев), ремонт столярных изделий (пол, двери, окна, антресоли), замена сантехоборудования, ремонт внутриквартирной электропроводки. При производстве капитального ремонта владелец дома (муниципалитет) определяет, какие работы будут проводиться в квартирах, находящихся в муниципальной собственности. Собственники квартир весь ремонт внутри дома, квартиры проводят за свой счет. В случае ущерба от аварии ремонт в квартире проводится за счет виновного.



Кто и за чей счет производит ремонт внутриквартирной электропроводки?

Согласно нормативным документам работы выполняются за счет проживающих в квартире (квартиросъемщики или владельцы квартир).


Соседи сверху залили нашу квартиру, кто должен составить акт и кто несет ответственность?

Ответ:

Эксплуатирующая организация должна составить акт о заливе квартиры. Предприятие, учреждение, организация, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства, обязаны возместить причиненный ущерб. Суд обязывает лицо, виновное в причинении вреда, возместить ущерб. (Статья 1082 Гражданского кодекса РФ).



Какие конкретно функции у организации, управляющей жилищным фондом?

Ответ:

К функциям управляющей организации относится обеспечение благоприятных условий проживания, содержание надлежащим образом общего имущества многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг (ст. 161 Жилищного кодекса РФ).



Кто и как принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и определяет размер платы за капитальный ремонт?

Ответ:

Собственники помещений в многоквартирном доме. До вступления в действие Жилищного кодекса РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, решали органы местного самоуправления. Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений, а при управлении ТСЖ, ЖСК или специализированным потребительским кооперативом – органами соответствующей специализированной организации.
В соответствии с Федеральным законом № 185-фз «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» определен порядок 100% -го голосования всех собственников жилых помещений многоквартирного дома на внесение 5% расходов по капитальному ремонту. Поэтому проведение капитального ремонта в соответствии с Федеральным законом № 185-фз возможно только с согласия всех собственников дома. Орган местного самоуправления принимает решение о включении в программу «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов» при наличии решений общих собраний собственников жилых помещений о выборе способа управления многоквартирным домом, а также при наличии решений общих собраний собственников многоквартирного дома об участии в указанной выше программе.



Обязан ли собственник жилого помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание лифтов и мусоропроводов?

Ответ:

В отличие от коммунальных услуг содержание лифта, мусоропровода и вывоз бытовых отходов, как услуги, предоставляются и потребляются вне жилого помещения. Кроме того, лифты и мусоропроводы, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса, как инженерное оборудование, неотделимое от объекта недвижимости, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и являются общей долевой собственностью собственников помещений. Содержание общего имущества, в том числе лифта, мусоропровода, и вывоза бытовых отходов являются составной частью бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества. Эта обязанность установлена статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и действует с 1 января 1995 года.

Я установила счетчики холодной и горячей воды у себя в квартире. Коммунальная служба не хочет брать их на учет, ссылаясь на то, что у нас стоят общие счетчики воды на весь дом. Правильно ли это? И что нужно делать?

Ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации, Постановлением правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» собственникам помещений в многоквартирном доме дано право выбора расчета за коммунальные услуги: - по индивидуальным, общим (квартирным) приборам учета; - по коллективным (общедомовым) приборам учета многоквартирного дома. - по нормативам потребления при отсутствии коллективных (обще-домовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов. В соответствии со ст.14 п.1 и ст.16. п.1 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселений и городских округов относится организация в границах поселения и городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом. В связи с чем городские, сельские поселения, городские округа определяют порядок расчета за вышеперечисленные услуги, в том числе и порядок установки приборов учета и расчёта за предоставленные коммунальные услуги по показаниям установленных приборов учёта. Если Вами соблюден такой порядок, то отказ коммунальной службы не правомочен. Решать данный вопрос следует в установленном законодательством порядке.



Относятся ли радиаторы, конверторы и другие отопительные приборы к общему имуществу в многоквартирном доме?

Ответ:

Согласно п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Те же нормы приведены в Гражданском кодексе РФ (п.1 ст.290). Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» (далее Правила) также дается разъяснение, о том, что подразумевается под составом общего имущества. Так, п. 6 Правил указывает, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Так, с одной стороны обогревающие элементы не могут быть отнесены к общему имуществу, так как обслуживают только одно помещение, а с другой стороны, могут, так как данные элементы проводят тепло не только в квартиру, но во все жилые помещения. Такая коллизия вызывает споры и разногласия по данному вопросу. Так, в настоящее время, ввиду отсутствия четкого правового регулирования отсутствует и однозначная судебная практика по подобного рода вопросам. Между тем, согласно п. 1 вышеуказанных Правил собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определить состав общего имущества в многоквартирном доме. В силу п.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Таким образом, собственники жилых помещений в многоквартирном доме по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору управления многоквартирным домом перечень объектов общего имущества, ответственность за состояние которых будет нести управляющая организация. В свою очередь, сам перечень объектов общего имущества необходимо определить на общем собрании собственников.


Мы купили новую квартиру, получили ключи и теперь, перед тем как переехать, хотим сделать небольшую перепланировку. Скажите, пожалуйста, что для этого нужно сделать и какое время это займет?

Ответ:

Советуем Вам вначале зарегистрировать право собственности на квартиру и только после этого заниматься оформлением разрешительных документов на перепланировку и непосредственно самой перепланировкой.
Порядок получения разрешения на перепланировку и переустройство жилого помещения определен в ст. 26 ЖК РФ: для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Срок рассмотрения заявления не более 45 дней со дня его регистрации в уполномоченном органе. Т.е. Вам необходимо подготовить пакет документов и обратиться в администрацию по месту нахождения жилого дома.